“以房养老”保险试点4年，最近正式推向全国。近日，银保监会下发《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，要求进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，积极发展老年人住房反向抵押养老保险，对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

    然而，“以房养老”试点四年的成绩单并不亮眼。公开资料显示，截至今年6月底，仅幸福人寿一家保险公司开展，只有98户家庭139位老人完成承保手续。“以房养老”保险引起的争议也一直未曾停歇，有网友质疑，“掏空六个钱包买一套房却只能给一个人养老？”

    老龄化加速带来支付难题

    中国正在加速老龄化，全国老龄办最新统计显示，截至2017年年底，我国60岁以上老年人口已超过2.4亿，占总人口17.3%。与此同时，“未富先老”成为中国养老面临的一大问题。随着老龄化程度的加深，养老金支付的压力也在逐步增大，无论是社会养老和家庭养老都面临支付难题。在这一背景下，“以房养老”这一舶来品，作为解决养老资金缺口的道路之一，被引入中国。

    “以房养老”保险是指“老年人住房反向抵押养老保险”，这是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。简而言之，就是房屋所有人把房子抵押给保险公司，然后每个月从保险公司领一笔养老金，待老人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押不影响居住。这一模式被视为可以让收入较低但拥有较高住房价值的老人达到改善老年生活质量的目的。

    事实上，“以房养老”并非新概念。早在2003年，幸福人寿保险股份有限公司原董事长孟晓苏就提出了这一概念产品。2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉四座城市开启老年人住房反向抵押养老保险试点，试点截止时间为2016年6月30日。到了2016年7月，原保监会将试点期限延长至2018年6月30日，试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。

    然而自试点之初，“以房养老”便颇多争议，是否划算、房价波动收益如何分割、产权是否存在政策风险等等都成为备受关注的焦点。不仅是老人们担心，保险公司也存在诸多顾虑。孟晓苏在接受媒体采访时曾表示，该产品推出试点时有七八家保险公司都愿意做，但最后做起来的只有幸福人寿一家，“最主要的顾虑就是担心房子贬值”。

    银保监会官网资料显示，2014年以来，仅有幸福人寿、人保寿险两家险企的“以房养老”保险产品批复信息，其中，幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》保险条款和费率于2015年3月获得批复；2016年10月，人保寿险的《安居乐老年人住房反向抵押养老保险》条款和费率获得批复。

    来自传统观念的挑战

    从数字上看，试点四年以来“以房养老”收效如何仍值得商榷。公开信息显示，截至今年6月底，共有98户家庭139位老人完成承保手续。

    有关“以房养老”的话题，南方+客户端曾经做过多次问卷投票。记者注意到，在“您会为自己或者家里老人选择住房养老保险吗？”的问题中，选择“会”或“会考虑”的用户合计占38%，选择“说不清楚”的用户占14%，余下48%的用户将票投给“不会考虑”。

    “对于国内而言，‘以房养老’其实并不符合传统观念，人们对房产的重视程度还是很高的”，中原地产首席分析师张大伟认为，在国内，人们买的房子并不是某个人的财产，而是被视作某个家族的财产，现在国内独生子女比例比较高，大部分房产都会被留给子女。他认为，目前“以房养老”类保险产品在各种养老形式中不太可能占据太多比例。

    广州市社会科学院研究员、南方民间智库专家委员会副主席彭澎认为，最适合采用“以房养老”模式的老年人群体有两类，一类是无子女或“失独”老人，另一类是经济困难且子女无力赡养的老人，“对于要依靠自己来解决养老问题的老人来说‘以房养老’算是一个选项”。

    彭澎表示，也不排除一些老人的观念发生变化，“比如认为手上的钱多了，可以出去玩，而房子是身外之物，观念的更新会让一些老人青睐这种方式”。

    “以房养老”是否划算？

    对于老年群体而言，是否选择“以房养老”，除了传统观念影响外，实际所得收益也是重点考量因素。

    张大伟认为，银行、保险公司等金融机构往往存在盈利的需求，通常对于抵押房产的评估值会低于市场成交价格。对老人来说，通过反向抵押获得的收益，并没有将房子直接卖出进行理财获得的收益高。

    根据原保监会网站批复的幸福房来宝的保险条款，基本养老保险金额基于所抵押房屋的评估价值，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。此外，投保老人性别不同、投保年龄不同，相应保险金和保费也不相同。

    以一名年满60岁的男性为例，如果他选择在60岁时将自己的房子进行反向抵押，房产有效保险价值100万元，则今后他每月可获得的基本养老保险金额为2514元，在不考虑其他相关费用的前提下，一年可以获得保险金额为30168元。不过，保险类产品需要缴纳保费，幸福房来宝也没有例外，根据费率表，这名男子需要每年缴纳2544元作为“延期年金年交保费金额”，并连续交26年。

    那么，如果将房子卖掉收益又会几何？以近日发行的2018年第六批国债为例，五年期国债票面利率为4.27%，如果将房子以100万元的价格卖出，现金全部用来购买国债，则五年期国债利息总计为23.6万元，折合每年收益4.72万元。这一收益高于住房反向抵押。

    彭澎认为，对于反向抵押类保险产品而言，能否在产品本身和服务提供方面的设计上更有吸引力，是需要重点考虑的，“把老人观念、保险产品设计等因素算进来，‘以房养老’目前很难成为主流”。

    市场出现另类“以房养老”

    南方日报记者从泰康粤园、美好家园孝慈轩等多家养老机构获悉，目前未有参加“以房养老”保险的客户。泰康粤园有关负责人告诉记者，有多套房产的老人卖掉一套房子入住养老机构的案例，但比例也不多。

    今年70岁的吴女士目前跟随儿子住在广州，由于年龄渐长，她开始留意合适的养老机构。对于“以房养老”，她表示确实是一种解决养老难题的方式，但名下有多套房产的她，理解的“以房养老”，并非购买保险，而是更接近“卖房养老”。“一间高档的养老机构，需要上百万的入住门槛也就是押金，每个月还要给七八千费用，养老金不够用，卖掉一套房子则绰绰有余。”

    “以房养老”保险虽然遇冷，但类似的概念却在养老市场上层出不穷。前不久，杭州朗颐国际医养中心推出30个“换房养老”试点，就在杭州引发一波关注。

    所谓“换房养老”，是将老年人位于市区的高价房出售，入驻养老机构，扣除入住“门槛”后余额做理财支付养老费用。北京华正养老服务股份有限公司董事长张华正指出，跟“以房养老”保险必须依赖金融体系担保不同，换房养老是在契约框架下交给养老机构来做，“形式虽然不同，意义接近”，但对养老机构的资质提出更高要求，对于有资金链风险的民企来说，要考虑其中风险。他也指出，在国外“以房养老”通过盘活房产让老人安养天年并把剩余价值转交给子女，已被证明是一条不错的路径。但国内房产受到70年产权等政策风险，以及在现有金融体系下缺乏完善的监管和退出机制，尚比较受争议。需要警惕的是，“以房养老”概念被一些不良从业者利用，作为非法集资、保利返本的渠道运作，导致老年产业市场中出现老人被骗或缺乏监管保护的情况。“这一新的养老模式，如何推进还有赖市场验证。”